ДОМОДЕДОВО

Благодаря огромному земельному ресурсу частного инвестора (собственника аэропорта) стартовая концепция аэротрополиса предполагала значительный объем нового строительства. Предложения охватывали множество разобщенных сегментов коммерческой недвижимости: конгресс-центр, офисные площади, экспоцентр, парк развлечений, промышленно-логистический парк, апартаментный комплекс, торговый центр формата big box. Благодаря глубокому маркетинговому анализу, включавшему обзор международной практики размещения функций вблизи аэропортов и рынка коммерческой недвижимости Москвы и Московской области по заявленным сегментам, команде «Новой земли» совместно со стейкхолдерами удалось скорректировать концепцию в части приоритетных локаций и наиболее перспективных направлений.

Девять аналогов международных аэропортов были отобраны на основе пассажиропотока, удаленности от центра города, доступности для личного и общественного транспорта, уровня сопряженной коммерческой активности. На основании проведенного анализа мирового опыта был выбран ряд функций, которые целесообразно развивать в границах приаэропортовой зоны: гостиницы, выставки, конгресс, индустрия и логистика, офисы, торговля, развлечения.

Анализ также выявил значительный потенциал для развития делового туризма, занимающего 10,4 % ВВП в среднем по миру и менее 5 % в РФ. При этом сфера делового туризма перспективна в части прогнозируемых экономических эффектов — они складываются не только из непосредственных трат на проживание и питание, но и доходов и затрат сотрудников компаний — операторов мероприятий, служб бронирования, переводчиков, а также отложенного эффекта от заключения деловых соглашений. В настоящий момент в Москве и Московской области существует дефицит качественных крупных конгрессно-выставочных площадок. Значительная часть экспозиционных[ТД1] объектов была построена еще в советское время и устарела, в результате наблюдается нехватка качественных выставочных площадей, которые имеют эффективную планировку и необходимое специализированное оборудование. Всего в Москве около 800 тысяч м² специализированных выставочных площадей, примерно 600 тысяч из них можно назвать качественными. С точки зрения транспортной доступности аэропорт Домодедово не обеспечен выставочным комплексом, несмотря на наличие наиболее развитой маршрутной сети среди аэропортов Московского авиаузла. Однако ожидается, что в ближайшие годы все новые крупные мероприятия будут адресованы «ВДНХ Экспо». Строительство экспоцентра в приаэропортовой зоне Домодедово обосновано только при условии создания конгрессно-выставочного бюро Московской области, которое бы обеспечивало площадку статусными профессиональными мероприятиями.

Домодедово в настоящее время является наименее обеспеченным аэропортом Московского авиаузла с точки зрения номерного фонда. С учетом планов по наращиванию пассажиропотока после увеличения пропускной способности аэропорта, в концепцию заложено строительство двух гостиниц различной звездности общей вместимостью не менее 300–350 номеров. В составе гостиничного комплекса также запланирован конгресс-центр, поскольку в Домодедово в настоящий момент нет ни одного приаэропортового объекта, который мог бы принять конференцию на 100 и более человек.

Что касается направления промышленности и логистики, то Домодедово — одно из наиболее сформированных направлений Московской области в этой сфере. Это связано как с удачным расположением и близостью к Москве, так и с высоким профессиональным уровнем девелоперов и управляющих компаний, работающих над текущими объектами. Существующие объекты вышли практически на полную заполняемость, и уже сегодня рынком может поглощаться 20 тысяч м² складских и промышленных помещений в год. Благоприятный прогноз позволил включить в концепцию значительные площади индустрии и логистики с возможностью наращивания объема и обязательным обеспечением доступа к транспортным коридорам.

В сегменте офисной недвижимости наблюдается противоположная ситуация: южное направление не является престижным для арендаторов, офисы за МКАД демонстрируют наибольшую вакантность и медленное восстановление ставок в текущих условиях. Строительство значительного объема офисной недвижимости в приаэропортовой локации сопряжено с высокими рисками, в связи с чем проектный объем был снижен до компактных 5–10 тысяч м² для нужд местного малого бизнеса и сопряженных с аэропортом функций.

В связи с насыщенностью потенциальной зоны охвата для торгового центра по итогам маркетингового анализа был выбран специализированный сегмент (целевые посещения). Строительство запланировано на вторую фазу, после поиска и заключения договоренностей с инвестором в формате built-to-suit.

От проекта создания парка развлечений по результатам анализа было решено отказаться в среднесрочной перспективе — ввиду отсутствия действующих аналогов не представляется возможным качественно спрогнозировать доходные и затратные характеристики.